Arrest in kort geding: In de uitspraak van 3 januari 2017 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (bron: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2017:59) wordt helder uiteengezet en gemotiveerd welke rechten de huurder heeft ter zake het inhouden van huurpenningen als er sprake is van ernstige gebreken en of deze huurinhouding kan leiden tot een geslaagde vordering van de verhuurder op ontruiming van de gehuurde woning.
In deze casus speelde samengevat het volgende. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het huurder en verhuurder duidelijk dat er een aantal reparaties aan de woning diende te worden verricht. Zowel de verhuurder als de huurder zouden een deel van de te verrichten werkzaamheden op zich nemen. Zo diende de verhuurder onder andere een radiator te plaatsen in de woonkamer.
Kort na het betrekken van de woning heeft de huurder geklaagd over het feit dat de woning niet ontruimd was, en later over allerlei gebreken, zoals een lekkage vanuit de verhuurde bovenverdieping, het moeten delen van de douche met de bewoonster van de bovenverdieping, het niet functioneren van de elektrische installatie, een verstopping en lekkage van de afvoer van de eigen douche en het niet sluiten van de toiletdeur.
Deze gebreken waren voor de huurder reden om de verschuldigde maandelijkse huurpenningen niet te voldoen. Verhuurder heeft de huurder gesommeerd, maar deze heeft daaraan geen gehoor gegeven. Na een aantal maanden is voor de verhuurder de maat vol. Hij vordert in kort geding de achterstallige huurtermijnen alsmede ontruiming van de woning. In eerste aanleg krijgt de verhuurder gelijk.
Het Hof Arnhem-Leeuwarden komt tot een ander oordeel.
In het gegeven geval was het duidelijk dat de huurder vanaf het begin herhaaldelijk zijn beklag heeft gedaan bij de verhuurder. Het Hof overweegt: “….Wanneer in een woning de CV-installatie en de elektrische installatie niet naar behoren functioneren, verschaft de woning de huurder niet het genot van de zaak dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort die hij heeft gehuurd. Dat is ook het geval wanneer bij het aangaan van de overeenkomst al kenbaar is dat de CV-installatie en de elektrische installatie nog niet functioneren”.
Het Hof was van mening dat de verhuurder niet aan zijn verplichtingen op grond van artikel 7:206 BW heeft voldaan. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder gehouden is om gebreken die niet vallen onder het zogenaamde huurdersonderhoud te herstellen.
Anderzijds overweegt het Hof ook dat de huurder zijn verplichting tot tijdige betaling van de huur niet is nagekomen en komt ze tot een voorlopig oordeel dat de aard en de ernst van de gebreken slechts een gedeeltelijke opschorting van de huur rechtvaardigde, en niet zoals de huurder in beginsel heet gedaan, een volledige opschorting.
Uiteindelijk trekt de huurder in deze casus toch aan het langste eind en wordt de vordering tot ontruiming afgewezen. Zowel de huurder als de verhuurder zijn tekortgeschoten, maar de aard en ernst van de gebreken lijkt een vordering tot ontbinding in een bodemprocedure in de weg te staan. En daarmee dus ook de vordering tot ontruiming in kort geding.
Conclusie en aandachtspunten
Een huurder heeft het recht zijn betalingsverplichtingen op te schorten wanneer er sprake is van ernstige gebreken aan de huurwoning en hij de verhuurder daar (meermaals) op heeft gewezen met het verzoek tot herstel over te gaan. Deze bevoegdheid tot opschorting behelst echter niet automatisch het recht om de volledige huurpenningen achter te houden. De verhouding moet redelijk zijn en is mede afhankelijk van de aard en de ernst van de gebreken. De verhuurder dient (ernstige) gebreken te verhelpen. Doet hij dat niet dan kan hij het om die reden achterhouden (van een deel) van de huurpenningen door de huurder niet aangrijpen om de ontruiming en ontbinding te vorderen.
Heeft u vragen over uw rechten en plichten als huurder of als verhuurder, neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op via telefoonnummer 06 53 91 55 16 of via info@ottowjuristen.nl
